9 Oct 2020 / Blog > Knowledge

Eine Immobilie als Kapitalanlage? Die vier wichtigsten Kennzahlen.

Beim Kauf einer Immobilie gibt es Kennzahlen, welche vor einer Entscheidung berücksichtigt werden sollten. In diesem Beitrag erklären wir Dir Schritt-für-Schritt anhand von Beispielen die vier wichtigsten Kennzahlen, mit welchen Du entscheiden kannst, ob sich eine Immobilie auch als Kapitalanlage eignet oder nicht.

Beispielwohnung: Unsere Beispielwohnung befindet sich in der Universitätsstadt Dresden. Zahlreiche Mittelständler und Großunternehmen haben sich mittlerweile angesiedelt und sorgen für einen stabilen Arbeitsmarkt. Leerstände sind daher in den richtigen Wohnlagen selten. Die Wohnung liegt im vierten Stock eines im Jahre 1928 erbauten Mehrfamilienhaus und ist 100 m² groß. Sie hat drei Zimmer, einen Balkon sowie ein Bad und ein Gäste-WC. Ihr Kaufpreis liegt nach den Kaufpreisverhandlungen bei 200.000 Euro. Die Eigentumswohnung ist gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und zentral gelegen.

Beispielwohnung Bild Nr. 1

Beispielwohnung Bild Nr. 1

Beispielwohnung Bild Nr. 2

Beispielwohnung Bild Nr. 2

1) Kaufpreisfaktor & Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite stellt eine gute Möglichkeit dar, um schnell ausrechnen zu können, ob sich die Investition in diese Wohnung grundsätzlich lohnt, ohne in diese tiefer einsteigen zu müssen. Die Bruttomietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen der in einem Jahr erwirtschafteten Kaltmiete (Jahresnettokaltmiete) zum Kaufpreis der Immobilie. Je höher die Mietrendite, desto besser, denn desto mehr Ertrag erhält man mit dem eingesetzten Kapital bzw. für den Kaufpreis. Für unsere Wohnung nehmen wir eine Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro an. Die Jahresnettokaltmiete beinhaltet alle Mietbeträge eines Jahres, die der Mieter an den Vermieter überweist abzüglich der Betriebskosten wie etwa Hausverwaltung oder Kosten für Heizung und Wasser.

Beispielrechnung:

Jahresnettokaltmiete

Jahresnettokaltmiete

Die Bruttomietrendite beträgt demnach 6 Prozent.

Oft ist vom Kaufpreisfaktor die Rede. Dieser beschreibt letztendlich wie viele Jahre die Wohnung vermietet sein müsste, damit sie durch die Jahresnettokaltmiete refinanziert wird. Je höher der Faktor, desto schlechter für den Investor, denn desto teurer ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete und desto langsamer refinanziert sie sich.

Beispielrechnung:

Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,66. Dies bedeutet, dass mit der Immobilie 16,66 Jahresnettokaltmieten erwirtschaftet werden müssen, um diese zu refinanzieren. Wichtig ist hier zu berücksichtigen, dass kleine Veränderungen beim Kaufpreisfaktor zu großen Veränderungen bei der Rentabilität der Wohnung führen können. Dies sollte bei der Betrachtung des Kaufpreisfaktors nicht vergessen werden.

Sowohl die Bruttomietrendite als auch der Kaufpreisfaktor können jedoch nur erste Anhaltspunkte bei der Betrachtung einer Immobilie sein. Sie beinhalten keine weiteren Kosten. Ein Kaufpreisfaktor von 16,66 wie er in diesem Beispiel berechnet wurde, ist bereits ein sehr guter Wert. In vielen größeren Städten wie z.B. Hamburg oder Berlin liegt er aktuell jedoch deutlich über 30.

2) Nettomietrendite

Bei der Nettomietrendite berücksichtigt man anstatt nur der Kaltmiete zusätzlich einige weitere Kosten, die man nicht auf den Mieter umlegen kann, die sogenannten “nicht-umlagefähigen Kosten”. Diese sind z.B. Verwaltungs- und Betriebskosten, die Bildung einer Rücklage für Instandhaltung oder Mietausfälle. Im Gegensatz dazu stehen die umlagefähigen Kosten, diese können auf den Mieter umgelegt werden und sind z.B. Abwassergebühr, Heizung oder Warmwasser.

Die Nettomietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen der in einem Jahr erwirtschafteten Kaltmiete abzüglich der nicht-umlagefähigen Kosten und dem Kaufpreis, der in der Rechnung zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Makler und Notar) enthält. Deshalb ist die Nettomietrendite genauer als die Bruttomietrendite aber eben auch etwas aufwändiger zu berechnen und niedriger als die Bruttomietrendite. Für unsere Wohnung nehmen wir nicht-umlagefähige Kosten in Höhe von 2.400 Euro pro Jahr sowie einmalig 20.000 Euro Kaufnebenkosten an.

Beispielrechnung:

Nettomietrendite

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite beträgt bei unserer Beispielwohnung demnach 4,36 Prozent.

Die Nettomietrendite beschreibt wie die Bruttomietrendite nur eine Momentaufnahme und beinhaltet weder die Finanzierung, noch die zu zahlenden Steuern. Eine genauere Betrachtung bietet daher der monatliche Cashflow, denn gerade die Steuer kann einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis haben.

Der Cashflow kann innerhalb weniger Minuten berechnet werden. Das Ziel der Berechnung des Cashflows ist die Berechnung des Betrages der jeden Monat bei einer Vermietung übrig bleibt oder nachgezahlt werden muss. Eine Immobilie bringt letztendlich einerseits Mieteinnahmen, auf der anderen Seite stehen jedoch Kosten, Rücklagenbildung und Kreditzinsen. Bei der Berechnung des Cashflows werden diese Kosten gegenüber gestellt.

3) Cashflow vor Steuern

Um den monatlichen Cashflow vor Steuern zu berechnen beginnt man mit der monatlichen Kaltmiete. Für die Berechnung der Kaltmiete kann sowohl die bisherige Vermietung als auch ähnliche Wohnungen sowie der Mietspiegel einer Stadt herangezogen werden. Manchmal müssen jedoch Besonderheiten wie etwa ein Mietendeckel, wie er aktuell in Berlin gilt, berücksichtigt werden. Von dieser Kaltmiete zieht man nach und nach alle Kosten ab, welche regelmäßig anfallen und nicht auf den Mieter umgelegt werden können (nicht-umlagefähige Kosten). Wie zuvor kurz angerissen, sind das zum einen die Bewirtschaftungskosten, z. B. Kosten für die Hausverwaltung, Rücklagenbildungen für die Instandhaltung oder Mietausfälle. Nicht zu vergessen ist die jeweilige Rate an die Bank, welche einerseits aus den Zinsen besteht und auf der anderen Seite aus der Tilgung des Kredites. Die Tilgung des Kredites ist letztendlich Vermögen, das aufgebaut wird. Nichtsdestotrotz muss das Geld an die Bank überwiesen werden und ist dort zuerst gebunden. Wenn am Ende dieser Berechnung der Cashflow positiv ist, dann trägt sich die Wohnung durch die Mieteinnahmen von selbst. Wie zuvor nehmen wir für die Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 1000 Euro an. Weiterhin müssen die Bankrate und Bewirtschaftungskosten bestimmt werden.

Bankrate:

Die monatliche Rate an die Bank wird durch die Finanzierungssumme beeinflusst. Welcher Betrag wird letztendlich von der Bank geliehen, wie hoch sind die Zinsen dafür und wie hoch ist die monatliche Tilgung des Kredites? Für unser Beispiel nehmen wir an, dass wir 100 Prozent des Kaufpreises über einen Bankkredit finanzieren und die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Kaufnebenkosten sind beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, die Maklerprovision oder das Honorar für den Notar. Die Kaufnebenkosten betragen im Schnitt etwa 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises und werden nur seltenst von Banken finanziert. Bei unserem Beispiel wären das unter der Annahme, dass die Kaufnebenkosten 10 Prozent betragen, 20.000 Euro. Für die Zinsen nehmen wir der Einfachheit halber Zinsen von 2 Prozent pro Monat an. Ebenso nehmen wir für die Tilgung pro Monat 2 Prozent an. Davon ausgehend bezahlen wir 334 Euro Zinsen und 334 Euro Tilgung. Addiert ergibt das eine monatliche Bankrate von 668 Euro.

Bewirtschaftungskosten:

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus den zuvor besprochenen umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Kosten zusammen. In der Kalkulation sind nur letztere miteinzubeziehen. Wie hoch dieser Teil ist, steht in den Abrechnungen, welche direkt vom Verkäufer oder vom Makler der Immobilie erfragt werden können. Ein allgemein gültiger Betrag, den man als Eigentümer einer Immobilie tragen muss, lässt sich nur sehr schwer pauschal veranschlagen. Je nach Immobilie kann der Betrag sehr unterschiedlich sein.

Für unser Rechenbeispiel veranschlagen wir 90 Euro nicht-umlagefähige Kosten da wir davon ausgehen, dass die Hausverwaltung 40 Euro pro Monat kostet und wir noch 50 Euro sonstige Kosten haben. Zusätzlich sollte man als Eigentümer einer Immobilie eine Rücklage bilden. Diese sorgt vor, falls es einen Mietausfall gibt oder Reparaturarbeiten in der Immobilie anstehen. Ein üblicher Betrag, der für die Instandhaltungsrücklage einer Wohnung pro Monat veranschlagt wird, sind etwa 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr und 3 Prozent von den Mieteinnahmen um für mögliche Mietausfälle vorzusorgen. Dies ergibt einen Betrag von ca. 114 Euro bei einer Wohnungsgröße von 100 Quadratmetern. Somit ergeben sich die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 204 Euro.

Berücksichtigt man diese Parameter dann erhält man den Cashflow vor Steuern.

Beispielrechnung:

Cashflow vor Steuern

Cashflow vor Steuern

Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen in diesem Beispiel ausreichen, sodass nach Abzug der Bankrate und der Bewirtschaftungskosten noch 128 Euro übrig bleiben. Das bedeutet, dass ein positiver monatlicher Cashflow erwirtschaftet wird. Dieser ist allerdings 128 Euro vor Steuern. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass in der Bankrate 334 Euro Tilgung enthalten sind, welche als Vermögensaufbau zu bezeichnen sind.

Ausschließlich mit der Berechnung des Cashflows kann man keine Aussage darüber treffen, ob am Ende des Monats wirklich etwas übrig bleibt. Man muss ebenso die zu zahlenden Steuern mit einbeziehen. Aus diesem Grund ist die Berechnung des Cashflows nach Steuern wichtig.

4) Cashflow nach Steuern

Die Berechnung des Cashflows nach Steuern ist notwendig, da am Ende des Jahres in der Steuererklärung Mieteinnahmen berücksichtigt und versteuert werden müssen. Zwar dürfen manche Ausgaben gegengerechnet werden aber grundsätzlich sind die Mieteinnahmen zu versteuern. Bei der Berechnung kann man nur schwer von pauschalen Annahmen ausgehen, da die Höhe der jeweiligen Steuer von verschiedenen Faktoren abhängt. Sowohl das Alter einer Immobilie, der daraus resultierenden Abschreibung als auch die jeweilige Steuerklasse des Eigentümers können die Steuerlast beeinflussen. Daher ist es wichtig die Steuern für jeden Einzelfall zu berechnen, um zu verstehen, welcher Betrag am Ende übrig bleibt, nachdem alle Kosten inklusive dem Betrag der an das Finanzamt abgeführt werden muss, bezahlt wurden.

Bei unserem Beispiel handelt es sich aus Sicht des Finanzamtes zuallererst um Mieteinnahmen von 1000 Euro im Monat. Diese gilt es zu versteuern. Diesem Betrag dürfen jedoch einige Kosten gegengerechnet werden. Dadurch sinkt der zu versteuernde Betrag. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise auch die gezahlten Zinsen von 334 Euro. Die Tilgung der Bankrate kann jedoch nicht gegengerechnet werden. Ebenso dürfen die Bewirtschaftungskosten nicht in voller Höhe abgezogen werden, da ein Teil der Bewirtschaftungskosten schlichtweg Geld ist, das auf ein anderes Konto überwiesen wird und nicht direkt ausgegeben wird bzw. dadurch Rücklagen gebildet werden. Erst wenn Kosten für Reparaturen anfallen, dürfen die Kosten geltend gemacht werden. Die Kosten vom Hausgeld, welche direkt selbst getragen und bezahlt werden, können hingegen direkt abgezogen werden. In unserem Fall sind das 90 Euro für Hausverwaltung und sonstige Kosten.

Hinzu kommt die Abschreibung der Wohnung bzw. des Gebäudes, in dem sich diese befindet. Die Abschreibung kann zusätzlich von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Allerdings gilt die Abschreibung nur für das Gebäude und nicht für den Boden auf dem das Gebäude steht. Für die Beispielrechnung nehmen wir der Einfachheit halber an, dass 50 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude und 50 Prozent auf den Boden entfallen. Der genaue Wert kann nach Gebäudegröße, Gebäudeart, Gebäudealter etc. variieren. Von den Finanzämtern gibt es für die Berechnung eine detailliertere Arbeitshilfe, mit der man den genauen Gebäudeanteil am Kaufpreis berechnen kann. Je nachdem wie alt das Gebäude ist, ergibt sich die Höhe des Abschreibungssatzes pro Jahr. Für die Beispielrechnung nehmen wir 2 Prozent an, welche für 50 Prozent des Gebäudes abgeschrieben werden dürfen. Für unser Beispiel sind das etwa 167 Euro pro Monat.

Beispielrechnung:

Miete 1000 Euro - Zinsen 334 Euro - umlagefähige Kosten 90 Euro - monatl. Abschreibung 167 Euro = Zu versteuernder Betrag 409 Euro

Unter dem Strich sieht das Finanzamt demzufolge 1000 Euro Mieteinnahmen und 591 Euro Kosten. Es bleiben 409 Euro, die es zu versteuern gilt. Gehen wir davon aus, dass wir als Immobilieneigentümer etwa 40.000 € Jahresgehalt erhalten, so müssen wir die zusätzlichen Einnahmen die wir mit der Miete erwirtschaften mit ca. 38 Prozent versteuern. So entstehen ca. 156 Euro Kosten pro Monat welche durch die Steuer entstehen. Mit diesen Kosten wird unser monatlicher Überschuss von zuvor 128 Euro zu einem Defizit von 28 Euro pro Monat. Dies bedeutet, dass, selbst wenn eine Immobilie einen Überschuss vor Steuern erwirtschaftet, dies nicht zwingend einen Überschuss nach Steuern bedeutet. Bei der Bewertung einer Immobilie muss dies unbedingt berücksichtigt werden.

5) Fazit

Bei diesem Beispiel stehen am Ende unserer Berechnung mehr monatliche Ausgaben als Einnahmen für die Immobilie. Dies muss jedoch nicht zwangsweise bedeuten, dass die Immobilie als Investment ungeeignet ist. Es hängt letztendlich vom Ziel des Investments ab. Möchte man direkt ab Erwerb mit einer Wohnung seine laufenden Einnahmen verbessern, ist unsere Beispielwohnung nicht geeignet. Sieht man die Wohnung jedoch als langfristiges Investment, so kann die Wohnung über die Finanzierungslaufzeit zu einem sehr guten Investment werden. Da Mieten durch die Inflation stetig steigen und die Immobilie zusätzlich an Wert gewinnen kann, sieht die Rechnung nach ein paar Jahren womöglich anders aus.

Sobald die Wohnung abbezahlt ist, dürfen wir einen Großteil der Miete selbst behalten, da die Rate an die Bank dann vollständig entfällt. Uns gehört dann eine Wohnung welche uns 200.000 Euro gekostet hat. Zusätzlich darf man sich vermutlich auch über eine Wertsteigerung der Immobilie freuen, welche in dieser Beispielrechnung jedoch bewusst nicht berücksichtigt wurde.

Unter dem Strich haben wir 10.000 Euro für diese Immobilie an Eigenkapital eingesetzt und wir erwirtschaften nach der Abzahlung des Bankkredits Geld für das wir förmlich nicht mehr arbeiten müssen. Das sogenannte passive Einkommen.

*Disclaimer

Dieser Blogartikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sollten sich die Leser dieses Blogartikels die Inhalte zu eigen machen oder etwaigen Ratschlägen folgen, so handeln sie eigenverantwortlich. Trotz sorgfältiger und umfangreicher Recherche der Inhalte sowie Überprüfung der Berechnungen können wir keine juristische Verantwortung und keinerlei Haftung für die Richtigkeit übernehmen. Wir empfehlen daher die eigenständige Berechnung und gegebenenfalls die Einholung des Rats eines Rechts-, Steuer- oder Finanzberaters.*

Alle gängigen Immobilienplattformen kostenlos in einer Übersicht

Die neusten Immobilien, relevante Kennzahlen und Marktentwicklungen auf einen Blick.