Eine Richtschnur durch das Dickicht des Immobilienkaufs | Automate Estate
16 Aug 2020 / Blog > Knowledge

Eine Richtschnur durch das Dickicht des Immobilienkaufs

Zwischen dem Entschluss eine Immobilie zu kaufen und dem Eintrag im Grundbuch liegen viele Einzelschritte. Es beginnt mit der aufwändigen Suche auf den gängigen Plattformen. Später gilt es alle relevanten Unterlagen der Immobilie zu analysieren und zuletzt die Kaufverhandlungen mit einem zufriedenstellenden Preis abzuschließen. Welche Dinge von Käufern beim Immobilienkauf unbedingt beachtet werden müssen, haben wir in diesem Artikel kompakt zusammengefasst.

1. Suchen

Auf den gängigen und sehr zahlreichen Immobilienplattformen herrscht ein Überangebot an Inseraten. Aktuell werden ca. 120.000 Immobilien zum Kauf in Deutschland angeboten. Die meisten davon sind jedoch aus der Sicht eines Käufers uninteressant. Zudem werden manche Inserate von Maklern und Verkäufern über längere Zeiträume hinweg öfters neu inseriert um zusätzlich Aufmerksamkeit zu generieren. Die Inserate scannen und die Newsletter lesen muss ein Suchender dennoch, um ein geeignetes Objekt zu finden.

Bei dieser Informationsflut ist es schwierig ständig einen Überblick zu behalten und die geeigneten Objekte schnell und einfach zu finden. Um diese Problematik zu lösen, haben wir von Automate Estate ein kostenloses Tool entwickelt, mit dem man täglich einen Überblick über alle gängigen Immobilienplattformen und die aktuellsten Inserate hat. Jeden Abend wird man von uns über die neuesten Inserate des Tages aller gängiger Plattformen benachrichtigt.

2. Analysieren

Hat man eine interessante Immobilie gefunden, so muss diese aus verschiedenen Perspektiven analysiert werden. Leider fehlen oft jedoch Angaben zur Miete, Hausgeld oder andere wichtige Informationen zum Zustand des Objektes. Diese müssen vom Kaufinteressenten mühsam erfragt werden. Die Antworten, welche man dabei bekommt, sind meistens unpersönlich und sehr umfangreich. Selbst auf spezifische Fragen erhält man oft nur ein Standard-Exposé und einen Stapel Unterlagen, den es zeitaufwendig auszuwerten gilt. In dieser Informationsflut muss auf eine Vielzahl von Dingen geachtet werden.

Objektzustand: Als zukünftiger Besitzer ist man letztendlich derjenige, der die Immobilie Instandhalten muss. Eine hohe Objektqualität sichert zudem einen längerfristigen Wert. Baumängel, Sanierungsbedarf oder typische Probleme der Immobilien, welche sich auf deren Baujahr zurückführen lassen, sind dabei nur einige wenige Punkte, die es zu beachten gilt. Unerfahrene aber auch erfahrene Käufer ziehen oft einen Sachverständigen hinzu, der die Immobilie prüft. Fehlen in etwa Quadratmeter und sind die Pläne der Immobilie korrekt? Dies ist oft nicht leicht auszumachen.

Lage: Das Mantra die Lage sei am wichtigsten kennt man. Doch welche Punkte sind hier genau zu beachten und was ist der Unterschied zwischen Mikro- und Makrolage?

Zur Mikrolage gehört das direkte Umfeld einer Immobilie. Wie laut oder leise ist dieses? Welche weiteren Bauvorhaben sind dort geplant? Wie sind die umliegenden Flächen gewidmet (Bauland, Grünland/Freiland oder Verkehrsfläche?). Gibt es Parks oder Gastronomie in der Nähe? Welche Supermärkte oder Ärzte sind leicht zu erreichen und gibt es eine gute Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr? Mit diesen und weiteren Fragen im Kopf lässt sich die Mikrolage einer Immobilie bewerten.

Bei der Makrolage geht es um das weitere Umfeld einer Immobilie. Gibt es einen Flughafen in der Nähe, welche Bildungseinrichtungen oder Krankenhäuser befinden sich in der Stadt oder Region, wie ist die Bahnanbindung allgemein und welche Freizeitangebote sind gut zu erreichen? Die wirtschaftliche Situation einer Stadt oder Region und der Unternehmen die dort ansässig sind, ist zudem ein Faktor, den es bei der Makrolage zu beachten gilt.

Immobilienkäufer sind oft eher dazu bereit, eine schlechte Mikrolage in Kauf zu nehmen als eine schlechte Makrolage. Gibt es beispielsweise in der Region eine hohe Arbeitslosigkeit und steigt diese perspektivisch weiter durch die wirtschaftliche Situation der dort ansässigen Unternehmen an, so werden sich Käufer eine Investition genauer überlegen. Ist die Mikrolage hingegen nicht optimal, so nehmen Käufer dies bei einer guten Makrolage eher in Kauf, da die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Mikrolage ändert, wahrscheinlicher ist. Restaurant, Bars und Cafés können sich über die Jahre im jeweiligen Stadtteil ansiedeln, Glasfaserkabel können verlegt, Grünflächen können geschaffen und der ÖPNV-Anschluss kann verbessert werden.

Eine gründliche Analyse dieser Faktoren ist essenziell für die Bewertung einer Immobilie. Ziehe jedoch in Betracht, dass unterschiedliche Tages- und Jahreszeiten ein zusätzlicher verändernder Faktor sein können.

Cashflow-Szenarien: Ob eine Immobilie eine rentable Kapitalanlage ist, entscheidet sich nicht nur an der jeweiligen Lage, sondern vor allem auch am Verhältnis von Investitionsaufwand bzw. -kosten und den zukünftigen erwartbaren Mieteinnahmen die mit der Immobilie erwirtschaftet werden können. Vor allem Kapitalanleger aber auch Eigennutzer sollten verschiedene Cashflow-Szenarien durchrechnen, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen. Dies macht vor allem letztere noch kritischer in ihrer Entscheidungsfindung. Der so genannte Cashflow sollte positiv sein, da dadurch im Falle einer Vermietung der Immobilie Gewinn mit dieser erwirtschaftet werden kann. Im Falle eines Wiederverkaufs ist die Immobilie dadurch attraktiver für mögliche Kaufinteressenten.

Unterlagen: Eine Vielzahl von Unterlagen muss ausgewertet werden bevor eine fundierte Kaufentscheidung getroffen werden kann. Nimm Dir hierfür genügend Zeit und sprich auch mit der Hausverwaltung des jeweiligen Objekts.

Was steht in der Teilungserklärung, die Auskunft darüber gibt welche Wohnung gekauft wird und welcher Keller und Garage dazugehört. Wie liefen die letzten Eigentümerversammlungen ab? Schau Dir die Protokolle der letzten fünf Jahre an und achte hierbei darauf, wie lange diese gingen und ob es bald zu Sanierungen kommt. Stellt sich heraus, dass Sanierungen länger aufgeschoben wurden, ist es wichtig zu wissen, wann diese angegangen werden und wie diese finanziert werden. Über gebildete Rückstellungen der bisherigen Eigentümer oder kommen in naher Zukunft Kosten auf Dich als neuen Eigentümer zu? Gingen die Versammlungen länger, so gibt es womöglich Unstimmigkeiten unter den Eigentümern. Auch die Abstimmungsergebnisse sind wichtig. Gehen diese stets nur mit knappen Mehrheiten aus, so kann dies auf Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümerschaft hindeuten.

Welche Nachbarschaftsrechte gibt es, welche Verträge bestehen und was steht im Grundbuch über die Immobilie? Daraus erschließen sich für Dich als potenziellen Käufer Informationen über den bisherigen Eigentümer und mögliche Belastungen der Immobilie. Als Kaufinteressent hast Du ein berechtigtes Interesse einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Damit Du auf der sicheren Seite bist, solltest Du mindestens diese Dokumente prüfen und bestenfalls einen kompetenten Ratgeber (z.B. Anwalt, Sachverständigen) zurate ziehen, damit Du auch wirklich nichts übersiehst.

3. Verhandeln und Kaufen

Trotz der Preissteigerungen am Immobilienmarkt gibt es Verhandlungsspielraum. Die Angebotspreise liegen im Schnitt 20 Prozent über den notariell beglaubigten Kaufpreisen. Vor allem bei Altbauten ist dies der Fall. Bei Neubauten sind die Verkäufer oft wenig verhandlungsbereit. Dass es vor allem bei Altbauten einen Verhandlungsspielraum gibt, ist vielen Immobilienkäufern nicht bewusst und so werden aufgrund von Unwissenheit zu schnelle Kaufentscheidungen gefällt und zu viel Geld für Immobilien bezahlt. In den Kaufverhandlungen kommt es deshalb auf die richtigen Argumente an, welche vor allem auf einer fundierten Analyse des Objektes fußen. Hinterfrage jedes Argument des Maklers oder Verkäufers kritisch und lass Dich nicht abspeisen, wenn die Antworten unbefriedigend sind. Es geht schließlich um Dein Geld.

Disclaimer

Dieser Blogartikel stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sollten sich die Leser dieses Blogartikels die Inhalte zu eigen machen oder etwaigen Ratschlägen folgen, so handeln sie eigenverantwortlich. Trotz sorgfältiger und umfangreicher Recherche der Inhalte können wir keine juristische Verantwortung und keinerlei Haftung für die Richtigkeit übernehmen. Wir empfehlen daher gegebenenfalls die Einholung des Rats eines Gutachters, Rechts-, Steuer- oder Finanzberaters.*

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